2026-10-02 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：贴息+现房新政双落地，国庆首日广州楼市「刚需果断、改善观望、分化明显」 —— 10/1 购房贷款贴息正式实施、9/30 广州现房销售细则出炉，政策与白鹅潭万象城开业双重助攻，中心区多盘到访翻倍、外围刚需盘借贴息率先走量。

今日关键数

SNAPSHOT
200+ 套
10/1 广州新房单日成交（平台统计，截至17时）
1100 套
贝壳广州 10/1-2 新房成交
+43% 同比
黄埔43盘 10/1-2 日均到访增幅
24.0% %
广州新房端受益贴息占比（普睿，四城最高）
5% 定金上限
广州现房细则定金上限（京1%/沪3%/穗5%）
+13.1% 同比
20城二手房 9月前20日成交增幅

一、政策动态

POLICY
财政部 / 央行 / 金融监管总局居民购房贷款贴息政策（财金〔2026〕95号）

贴息 10/1 起实施：首套≤120㎡、总价≤150万、1pct 最长5年

  • 9/29 三部门联合发布，10月1日正式落地：新发放首套商贷购房贴息，年化1个百分点、本金上限100万、最长5年，最高省近5万元，免申即享、含二手。
  • 普睿测算：按建面120㎡以内、总价150万以下统计，广州前8月一手9483套(占比23.4%)、二手33665套(占比48.7%)，综合约39%物业符合条件，广州以1.06万套、24.0%成四城新房端受益最多。
对房地产影响

定向减负刚需，对增城、花都等外围刚需盘及二手房拉动最明显。

来源：财政部 / 中国人民银行 / 金融监管总局｜发布日期：2026-09-29查看原文
广州市住建局 / 规自局 / 广东金融监管《关于贯彻落实商品住房销售制度改革的实施意见》

广州现房细则 9/30 落地：8·28后新地优先现房、定金≤5%、地价1年分期免息

  • 穗三部门联合印发，自发布日施行，为继北京(9/24)、上海(9/28)后全国第三个公布一线城市细则。
  • 核心：2026·8·28后新公告宅地优先现房销售；定金上限5%（京1%/沪3%为三城最高，但约束最严）；收取须以施工许可证为前提、全额进监管账户、竣备后解禁；土地款可分期不计息。
对房地产影响

现房销售从原则推进至出让公告前置公开，广州以审批/融资协同工具对冲资金占用。

来源：广州市住房和城乡建设局 / 普睿地产研究｜发布日期：2026-09-30查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
21世纪经济报道 / 头条国庆首日广州成交

10/1 广州新房单日成交超200套，贝壳两日新房成交1100套

  • 有平台统计截至10/1 17时广州新房单日成交超200套；21财经援引贝壳广州站：10/1-2两天成交新房达1100套。
  • 黄埔区主要43个在建在售盘10/1-2日均到访1126人次(+43%同比)、日均认购78.5套(+91%同比)；贝壳10/1活跃用户+16.4%、带看环比+27.6%。
对房地产影响

政策与配套双助攻下人气回升，但下单仍谨慎，成色待假期后半段验证。

来源：21世纪经济报道 / 头条｜发布日期：2026-10-02查看原文
普睿数智 / 中指研究院9月及1-9月成交

9月新房供应75万㎡环比+169%、成交53万㎡环比+4%；1-9月网签482.6万㎡+2.1%

  • 普睿：9月广州一手住宅供应75万㎡(环比+169%，年内第二高峰)、成交53万㎡(环比+4%)，8·28后购房者观望细则落地、10月网签更能反映真实影响。
  • 中指：截至9/27新房网签3890套/43.1万㎡；1-9月网签面积482.6万㎡，同比+2.1%。
对房地产影响

供应放量、成交温和修复，市场仍筑底。

来源：普睿数智 / 中指研究院｜发布日期：2026-09-30查看原文
安居客广州新房均价⚠ 数据存疑

安居客10月新房均价 36494 元/㎡? 持平（9月↓0.79%、8月36786）

  • 安居客监测：2026年10月广州楼盘平均单价 36494 元/㎡?，环比持平；近一年在36494-37642区间窄幅波动。
  • 价格分布：1.5万以下16.8%、3-4万12.7%、5-6万8.4%、10万以上2.4%。
对房地产影响

单方平台口径，实际成交以中指/克而瑞为准，区域分化显著。

来源：安居客｜发布日期：2026-10-01查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
普睿地产研究 / 广州规自局节前新挂9宗 + 待拍前瞻

假期空窗；9/29-9/30 新挂9宗（荔湾/南沙/从化/花都/增城）均属新规档

  • 9月底集中挂牌9宗商品住宅地块，分布于荔湾、南沙、从化、花都、增城，均在8·28后公告，按细则属新规档：预售须封顶、按揭竣备后发放、优先现房销售。
  • 待拍前瞻（非今日成交）：白云云挂8号限时竞价 10/9 10时；白云〔2026〕39号网上挂牌10/6-10/16、限时竞价10/16；科学城映日路等后续待拍。
对房地产影响

新规档地块程序衔接（现房信息前置）口径待出让合同明确，举牌测算需重估。

来源：普睿地产研究 / 广州市规划和自然资源局白云区分局｜发布日期：2026-10-02查看原文
广州市公共资源交易中心（背景延续）琶洲南401 / 鱼珠车辆段

背景：琶洲南401 9/30 保利38亿溢价26.5%竞得；鱼珠车辆段 9/29 广州地铁41亿竞得

  • 琶洲南401（HZ0305401-CZTB）9/30 保利发展38.17亿竞得、溢价26.52%、楼面55385元/㎡，跻身广州TOP8——真实事件日9/30，作背景延续。
  • 鱼珠车辆段 9/29 广州地铁41亿底价竞得、楼面2.32万/㎡、容积率1.23——真实事件日9/29，作背景延续。
对房地产影响

核心区优质地块房企抢拿，但均处新规档、供应赶不上去化。

来源：普睿地产研究 / 广州规自局｜发布日期：2026-09-30查看原文

四、新房市场与房企

DEV
克而瑞广佛 / 广州中原研究发展部国庆推货

国庆推货近5年低位：预计开盘10个、847套，降价项目领衔

  • 广州中原：2026十一黄金周及前夕预计开盘项目共10个、累计推出847套；8·28新政致部分项目未达预售条件、开发商观望细则延后加推，推货量处近5年低位。
  • 海珠、花都、黄埔、天河等区域降价项目将领衔国庆成交，节内大部分项目以顺销为主。
对房地产影响

顺销为主、降价走量，渠道侧需聚焦高性价比盘。

来源：克而瑞广佛 / 广州中原研究发展部｜发布日期：2026-10-02查看原文
普睿数智广佛区域2026年1-9月广州房企销售业绩TOP30

TOP30权益1134.5亿同比-8%，保利越秀断层领先、地方国资崛起

  • 1-9月30强典型房企累计权益销售额1134.5亿元，同比-8%（较2024年-14%）；头部TOP3规模556.7亿(+8%)占比升至49%创三年新高。
  • 保利（全口径/权益/流量三冠）、越秀断层领先；广州地铁稳居第三；知识城集团、广州城投、增城/花都城投等地方国资跻身TOP30。
对房地产影响

头部集中+地方国资主导新阶段，国资存量土地优势转化为销售份额。

来源：普睿数智广佛区域｜发布日期：2026-10-02查看原文
广州楼市发布千万级豪宅

千万豪宅供求比首破1.0，中心四区在售预计一年半出清

  • 近三年广州千万级以上住宅份额从4%升至22%，今年1-9月供求比首次跌破1.0；中心四区在售房源预计一年半后出清。
  • 保利「现楼先住后供+二手置换补贴+贴三费」加码；保利冼村项目屯好弹药，国庆多区压轴上新。
对房地产影响

改善力量托举楼市，核心区现房/新规产品买少见少。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-28查看原文

五、区域热点

AREA
羊城晚报 / 新浪财经 / 信息时报白鹅潭板块

万象城+太古里开业，白鹅潭多盘到访翻倍、上午成交15套

  • 白鹅潭万象城、聚龙湾太古里一期开业带动，尚滨道滨江1号到访比周末翻一倍多；保利·怡璟湾「璟誉」组团首日上午成交15套。
  • 聚龙湾·源舍国庆上午已有七八宗成交；中信滨江天地推出自有贴息2万；新世界·天馥优惠后最低3.8万/㎡。
对房地产影响

商业配套实景兑现重塑荔湾置业判断，配套敏感刚改家庭加速进场。

来源：羊城晚报 / 新浪财经 / 信息时报｜发布日期：2026-10-02查看原文
21世纪经济报道黄埔区

黄埔43盘 10/1-2 日均到访1126人次(+43%)、认购78.5套(+91%)

  • 据广州日报，黄埔区主要43个在建在售楼盘10/1-2日均到访1126人次(较去年国庆+43%)、日均认购78.5套(+91%)。
  • 贝壳广州10/1活跃用户+16.4%、单日带看环比+27.6%、同比+41.7%。
对房地产影响

外围到访转化双升，但单盘日成交仍5-6套量级，成色待观察。

来源：21世纪经济报道｜发布日期：2026-10-02查看原文
羊城晚报金融城板块

珠江·金融城·颐德公馆国庆到访超200组、首日客满

  • 金融城片区首个响应8·28新政项目，可先付15%首付、两年多后再供楼；国庆当天9点开门前已有客户等候，累计到访超200组。
  • 报价7.3万-14万/㎡，营销主打「交齐首付网签后无需着急供楼，竣备才开始月供」降低担忧。
对房地产影响

现房/确定性卖点驱动中心区高净值客到访。

来源：羊城晚报｜发布日期：2026-10-02查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
拆神 / 网易二手挂牌与成交

20城二手 9月前20日成交+13.1%；广州挂牌量较峰值-32%（房东撤牌）

  • 9月前20天20个重点城市二手房成交同比+13.1%；杭州/广州/上海待售房源分别-39%/-32%/-31%，多为房东主动撤牌而非卖光。
  • 易居：北上广深挂牌量比历史峰值少约28万套；撤牌源于月供压力小、利率降、转租持有，定价权从开发商分散到数百万房东。
对房地产影响

挂牌减少≠风险出清，需结合库存周期与租金回报综合判断。

来源：拆神 / 网易｜发布日期：2026-10-02查看原文
中指研究院 / 拆神二手成交占比

重点30城二手成交占比近七成（68%），连续多月>新房

  • 中指：30个重点城市二手住宅成交占比达68%；今年前8月全国二手网签面积已连续多月大于新房。
  • 百城二手均价约1.25万/㎡(环跌0.45%、同跌7.08%)，一线城市二手同跌2.7%、三线同跌5.6%，分化持续。
对房地产影响

存量时代深化，渠道需重视二手房源端「好房子」筛选与卖旧买新转化。

来源：中指研究院 / 拆神｜发布日期：2026-10-02查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：贴息精准撬动、加码贝壳去化：增城/花都/南沙/从化等供大于求板块最依赖渠道走量——国庆增城盘一早成交8套印证贴息利好，建议侧重新房端贝壳客源外导+去化冲刺，绑定卖旧买新补贴。
2
低库存核心：价值合作而非走量：天河/海珠/白鹅潭/金融城等供不应求板块不靠渠道费换量，转向好房子标准背书、房企深度联合营销、以现房确定性+配套兑现做品质溢价。
3
现房新政转轨：主推「确定性」卖点：封顶预售+竣备放款拉长资金占用，渠道侧应把「现房/竣备再供楼/定金监管」作为核心说服点，降低客户决策顾虑、提升转化。
4
二手撤牌情绪：做筛选与定价咨询：房东惜售但二手占比68%，建议贝壳房源端强化「好房子」筛选、置换周期匹配与定价咨询，承接卖旧买新补贴转化。
5
国庆后半段：前置蓄水迎旅游回流：10/3-7旅游客回流预计出现到访峰值，建议降价项目领衔顺销、渠道前置蓄水+现场快转化，把握政策窗口期。
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每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：财政部、广州市住建局、克而瑞广佛、中指研究院、普睿数智、羊城晚报、21世纪经济报道、安居客 等公开报道（2026-10-02采集）。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，新房均价以中指/克而瑞为准；土拍按事件真实日期标注。