2026-09-24 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：金九「供应成交双升」确认，竣备再供楼落地激活需求，核心城市率先修复 —— 9月上半月广州网签22.76万㎡环比+8%、供应26.22万㎡环比+162%；中指9月前20日30城新房+1.4%、一线+超10%、二手+13.1%；北京率先发布现房销售细则、广州新政预计国庆前公布。

今日关键数

SNAPSHOT
22.76 万㎡
9月上半月广州新房网签（中原·环比+8%）
26.22 万㎡
9月上半月供应（环比+162%）
1.4 %
9月前20日30城新房成交同比（中指）
13.1 %
9月前20日20城二手成交同比（中指）
34 %
中心区成交环比回升（近郊+24%/远郊-11%）
14.8 个月
官方去化周期（8月末·与机构冲突标红）

一、政策动态

POLICY
广州楼市发布 / 北京住建现房销售细则与广州新政窗口

北京率先发布现房销售细则；广州新政预计国庆前公布，不搞一刀切

  • 北京打响第一枪，率先发布现房销售实施细则（事件日 9/24）。
  • 广州新政预计国庆前公布，两点较确定：① 8.28前拿地仍可按旧模式预售，不搞一刀切；② 继续优化供地、出让金可分期，对房企相对友好。
  • 政策未定为空窗期，接下来土拍关键，多家房企下场抢地。
对房地产影响

细则落地确认现房时代路径，广州柔性过渡稳住房企拿地信心，利好核心低密地块。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-24查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
广州楼市发布 / 中原研究发展部金九供应成交双升

9月上半月网签22.76万㎡环比+8%、供应26.22万㎡环比+162%，中心区成交+34%

  • 中原：9月上半月广州新房网签 22.76万㎡ 环比+8%，供应 26.22万㎡ 环比+162%（8盘推688套）。
  • 区域分化：中心区成交+34%、近郊+24%、远郊-11%；金融城颐德公馆、天河都荟三期率先落地「竣备后供楼」。
对房地产影响

供应放量+成交回暖+政策落地三叠加，核心区率先受益、外围仍承压。

来源：广州楼市发布 / 中原研究发展部｜发布日期：2026-09-24查看原文
南方都市报 / 中指研究院9月前20日成交结构

30城新房同比仅+1.4%，一线超10%（京+23%、沪+22%、广+3%），分化延续

  • 9月1-20日重点30城新建商品住宅成交面积同比微增 1.4%，一线城市同比超10%；广州同比+3%连续3月增。
  • 重点20城二手住宅成交8.2万套同比+13.1%；前8月全国二手网签5.49亿㎡+10.6%占52%，重点30城二手占比68%。
对房地产影响

平均数掩盖分化，回暖集中于核心城市优质板块；二手韧性更强、存量时代深化。

来源：南方都市报 / 中指研究院｜发布日期：2026-09-24查看原文
中指研究院 / 安居客二手均价多口径冲突⚠ 数据存疑

二手挂牌均价平台冲突：安居客30067 vs 中指百城12527，以中指/克而瑞为准

  • 安居客9月二手均价 30067元/㎡（环比-2.97%、同比-8.46%）。
  • 中指百城二手住宅价格指数广州样本约12527元/㎡（全国百城口径，样本不同）。
  • 平台差异大，挂牌价与真实成交价存在裂口，远郊/非核心仍具议价空间。
对房地产影响

二手均价以中指研究院、克而瑞广佛口径为准，其余标红存疑。

来源：中指研究院 / 安居客｜发布日期：2026-09查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
广州楼市发布 / 广州规自局新政窗口期房企抢地

鱼珠车辆段9.29开拍（起价41亿），琶洲南401 9.30、科学城映日路10.9待拍；白云云挂8号/南沙NGY-24 9.28临近

  • 鱼珠车辆段一期：起始价 41亿元、楼面价约2.32万/㎡、容积率1.23，要求竞买人有地铁建设运营经验，9/29开拍。
  • 琶洲南401：9/30竞价，容积率2.2（琶洲史上最低）；科学城映日路：10/9出让，容积率2.2、限高80米；白云云挂8号/南沙NGY-24限时竞价9/28。
  • 荔湾坑口四码头地块最快9月内挂牌（太古里旁、聚龙湾唯一一线江景宅地）；港航三期「商改住」地块（鱼珠）年内挂牌。
对房地产影响

现房时代优质低密宅地热度不降反增，核心区宅地楼面价3.75万/平创2007年来新高、平均容积率1.9历史最低。

来源：广州楼市发布 / 广州市规划和自然资源局｜发布日期：2026-09-24查看原文

四、新房市场与房企

DEV
广州楼市发布竣备再供楼落地

金融城颐德公馆、天河都荟三期率先「竣备后供楼」，15%首付7天网签、竣备后放款

  • 金融城颐德公馆：取得预售证后直接认购网签，竣工备案后银行再放款供楼，预计2029年开始供楼。
  • 珠江·天河都荟三期加推前宣传房源按竣工后再供楼执行；李宇嘉指开发商加速利用政策窗口去化是差异化竞争手段。
对房地产影响

减轻购房者短期资金压力、降低交付风险，「所见即所得」激活部分观望需求。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-24查看原文
广州楼市发布现房时代低密转型

低密限高倒逼品质赛道：地更贵、货更少，房企转向做精品溢价

  • 2026广州核心区宅地平均楼面价冲至 3.75万/平（2007年以来最高），平均容积率降至1.9（历史最低）。
  • 低密项目12-18个月可毛坯竣备，比高层缩短1-2年，回款更快，成新模式下的「安全牌」。
对房地产影响

土拍在源头给楼市换「操作系统」，倒逼开发商提质，好房子标准与价值共创成主线。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-24查看原文
观点网 / 新快报保利冼村旧改·广萃庭

广萃庭取证170套268㎡起步，计划月底入市，价格待定官方辟谣

  • 保利冼村旧改取得预售证（证号20260252），标准名「广萃庭」，全盘3栋295套，本次取证2栋+3栋合计170套、268㎡起步。
  • 项目距冼村站约200米；价格未公布，市场流传10万/18万等说法已被保利官方辟谣。
对房地产影响

珠江新城顶豪补位，承接顶豪置业需求；稀缺核心大盘价值凸显。

来源：观点网 / 新快报｜发布日期：2026-09-21查看原文

五、区域热点

AREA
广州楼市发布老黄埔鱼珠江景带变局

港航三期商改住一线江景地块年内挂牌，鱼珠从商务区转向半岛式临江居住区

  • 港航三期地块（鱼珠片区、保利鱼珠岛旁）：容积率2.9、住宅体量约5.4万方，一线无遮挡江景、距鱼珠站约550米，规划36班九年制学校，年内挂牌。
  • 临江大道鱼珠湾隧道段预期10月交付、年底前全线开通，鱼珠在体感上接驳「天河金融城」。
  • 保利鱼珠岛商业大平层在售204-368平、起售800万、网签均价约5万/平，年初2个月网签51套刷近10年流速纪录。
对房地产影响

老黄埔最值钱江景带重塑，低库存核心区价值再兑现，利好珠金琶外延改善客导入。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-22查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
网易 / 贝壳找房金九二手量价边际

看房破1.9万、挂牌反少1140套：买家加速、房东惜售

  • 9月首周广州看房 19083人创6月底新高；9月前两周近4万人次看房，部分小区成交价比底部抬升5%-10%。
  • 贝壳在售房源较8/28新政前减少1140套；9月上半月二手住宅网签约3983套环比+1.1%，周度成交重回2000套。
  • 国企收购存量房作保障房试点已在花都、南沙推进，部分板块挂牌下降与之相关。
对房地产影响

买家加速进场、房东收缩供给，二手流速加快但13.9万套库存绝对值仍高，远郊议价空间尚存。

来源：网易 / 贝壳找房｜发布日期：2026-09-24查看原文
微博 / 中指研究院存量时代

前8月全国二手网签5.49亿㎡同比+10.6%占52%，交易重心向存量倾斜

  • 中指：前8月全国二手房网签面积5.49亿㎡同比+10.6%，占住房交易总量52%。
  • 重点30城二手住宅成交套数占比达68%，房地产逐步进入存量时代。
对房地产影响

刚需刚改更青睐二手；卖旧买新链条联动新房去化。

来源：微博 / 中指研究院｜发布日期：2026-09-24查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：加码贝壳渠道去化：增城/南沙/花都等供大于求、挂牌去化慢，最依赖贝壳新房渠道赋能——主推客源外导、去化冲刺，绑定国企收购/房票客转化。
2
低库存核心：突破价值合作：天河/海珠/荔湾/珠金琶供不应求，不靠走量，转向好房子标准背书、房企深度联合营销、以品质溢价换合作。
3
政策窗口：降本话术促成交：北京现房细则+广州新政窗口+竣备再供楼——核心盘讲价值、外围盘讲性价比与现金流缓冲。
4
土拍窗口：重仓低密核心：鱼珠车辆段/琶洲南401/科学城映日路三宗低密宅地待拍（核心区逻辑），渠道合作聚焦价值共创而非分销费。
5
二手置换红利：锁年底关窗：卖旧买新补贴与国企收购12/31截止，属高库存外围去化催化——贝壳借置换链条导流，绑定刚需/改善客转化。
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每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：国家统计局、广州市住建局、中指研究院、克而瑞广佛、广州市规划和自然资源局、安居客、贝壳 等公开报道。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，数据冲突以中指研究院、克而瑞广佛口径为准。