2026-10-06 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

国庆黄金周主线：现房细则+贴息双政落地，市区靠配套、外围靠贴息分化去化；推货量近5年低位，核心盘靠实景兑现逆势热销。

今日关键数

SNAPSHOT
8430 套
9月二手住宅网签（中介协会10/2，同比+5.02%）
847 套
国庆新货推货量（近5年低位，中原）
80 套
保利海韵黄金周前四天成交（来访800组）
1 pct
居民购房贷款贴息（财金95号，10/1起）
5 %
现房销售定金上限（穗建房产599号）
32 亿
越秀万博和臻累计销售额（提前完成年度）

一、政策动态

POLICY
广州市住建局 / 中国证券报穗建房产〔2026〕599号《实施意见》

广州现房销售细则落地：8·28后新地优先现房、定金≤5%、地价分期免息

  • 9/30 三部门联合印发，对标京沪设新老划断：8·28后新公告出让土地优先现房销售。
  • 现房定金不得高于总价 5%（高于京1%/沪3%），须取得施工许可证并存入监管账户。
  • 出让价款可分期：首付款≤30日缴≥50%，余款可延至1年、最长再延1年且不计利息。
对房地产影响

现房销售时代开启，倒逼房企提质、保护购房者权益，在途项目过渡期至2027年底。

来源：广州市住建局 / 中国证券报｜发布日期：2026-09-30查看原文
财政部 / 央视网财金〔2026〕95号

居民购房贷款财政贴息10/1起实施：首套≤120㎡≤150万、贴息1pct

  • 政策自 2026年10月1日起实施、暂定1年；首套新房+二手均可，须≤120㎡且总价≤150万。
  • 财政部门按贷款本金给 年化1个百分点、最长5年贴息，单户上限100万元，免申即享。
  • 六大行已公告落地；测算100万贷最多省息近5万元，相当于利率降约1/3。
对房地产影响

中央财政首次对商贷贴息，精准降刚需月供，外围低总价盘直接受益。

来源：财政部 / 央视网｜发布日期：2026-09-30查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
广州市房地产中介协会 / 观点网9月二手住宅网签

9月二手住宅网签8430套 同比+5.02%（环比微降2.25%）

  • 9月（1-30日）二手住宅网签 8430套、84.01万㎡，环比-2.25%/-2.08%，同比 +5.02%/+6.28%。
  • 外围南沙/花都/番禺/从化环比增幅均超10%；中心黄埔+26.27%、海珠+5.42%。
  • 面积区间「两端减、中间升」：60-90/90-120/120-140㎡占比环比提升。
对房地产影响

二手同比转正，活跃板块/楼盘热度多高于去年同期，存量市场韧性显现。

来源：广州市房地产中介协会 / 观点网｜发布日期：2026-10-02查看原文
安居客10月二手挂牌均价⚠ 数据存疑

安居客10月二手挂牌均价30068元/㎡ 多平台口径冲突

  • 安居客10月挂牌均价 30068元/㎡，新房公示均价34803元/㎡。
  • 与中指百城二手（约12452元/㎡）、克而瑞口径差异显著，平台统计口径不一致。
对房地产影响

挂牌均价仅供参考，真实成交以网签为准；多平台冲突以中指/克而瑞为准。

来源：安居客｜发布日期：2026-10-06查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
广州市规划自然资源局 / 中指研究院10/9 白云云挂10号 / 科学城映日路

国庆假期土拍空窗，10/9 两宗宅地待拍（前瞻）

  • 假期无宅地成交；10月9日白云云挂10号、科学城映日路两宗宅地将限时竞价。
  • 背景延续：9/30 琶洲南401（保利38.17亿溢价26.52%）、9/29 鱼珠车辆段（广州地铁41亿）已成交。
  • 南沙NJY-9/10、增城A26019、NGY-26 等将于10月下旬陆续限时竞价。
对房地产影响

核心低密宅地延续高热，8·28新政后首拍溢价印证优质地块稀缺。

来源：广州市规划自然资源局 / 中指研究院｜发布日期：2026-10-06查看原文

四、新房市场与房企

DEV
南方日报 / 中国房地产报保利海韵（海珠）

保利海韵黄金周前四天来访800组、成交破80套（实景赋能）

  • 保利海韵新开实体示范区，前四天来访 突破800组、成交突破80套，转化率领先片区。
  • 中海大境10/1单日销售额约 8000万元，中秋三天已售超2.3亿，9月高位运行。
对房地产影响

核心盘靠实景+配套兑现逆势热销，彻底告别「图纸卖房」。

来源：南方日报 / 中国房地产报｜发布日期：2026-10-06查看原文
中国房地产报 / 南方日报珠实金融城·颐德公馆 / 越秀万博和臻

颐德公馆10/8起回收折扣；万博和臻累计32亿提前完成年度

  • 金融城·颐德公馆9月底开盘提前完成年度目标，10月8日起回收开盘折扣。
  • 越秀万博和臻依托成熟配套，国庆累计销售额 突破32亿元、提前完成全年业绩。
  • 保利广东推「十重礼」、越秀27盘上新98折、珠实「四好现房」大乐购等假期促销。
对房地产影响

核心高端盘凭稀缺地段+国企信用自主去化，无需低价引流。

来源：中国房地产报 / 南方日报｜发布日期：2026-10-06查看原文

五、区域热点

AREA
南方日报 / 中国房地产报白鹅潭万象城（9/30开业）

白鹅潭万象城9/30开业，荔湾多盘人气回升

  • 白鹅潭万象城9/30开业，国庆首日约 28.7万人次，芳村站挤飞站。
  • 保利怡璟湾假期两天销18套、推「璟誉」组团最高减40万/套；片区内单上午成交15套。
对房地产影响

商业配套兑现成最强营销底气，市区「靠配套」逻辑凸显。

来源：南方日报 / 中国房地产报｜发布日期：2026-10-06查看原文
中国房地产报 / 普睿数智增城珠江·花屿花城 / 国贸学原

外围靠贴息：增城花都刚需加快入市（前8月9483套符合）

  • 贴息落地后增城珠江·花屿花城、国贸学原到访提升，国贸学原到访同比+60%、首日成交6套。
  • 普睿：前8月广州符合贴息条件一手住宅 9483套，占同期23.4%。
对房地产影响

「市区靠配套、外围靠贴息」分化格局固化，外围走量靠政策红利。

来源：中国房地产报 / 普睿数智｜发布日期：2026-10-06查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
网易 / 易居（自媒体口径）广州二手挂牌量⚠ 数据存疑

房东撤牌惜售：广州二手挂牌量较峰值降32%?（自媒体口径）

  • 多方报道房东撤牌惜售，广州二手挂牌量较峰值 降约32%（网易/易居自媒体口径）。
  • 增城远郊二手（叠溪花园/敏捷绿湖首府等）价格回落仍难成交，底价承压。
对房地产影响

供给收缩支撑核心二手价，但远郊去化仍难，分化延续。

来源：网易 / 易居（自媒体口径）｜发布日期：2026-10-06查看原文
广州市住建局 / 中指研究院新房去化周期⚠ 数据存疑

去化周期官方14.8个月 vs 机构约24个月 口径冲突

  • 住建局8月末口径 14.8个月（合理区间）；中指/克而瑞约22-24个月。
  • 自媒体近期称13.3个月，多口径差异显著。
对房地产影响

去化周期官方与机构分化，真实库存压力需交叉核验。

来源：广州市住建局 / 中指研究院｜发布日期：2026-10-06查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：加码贝壳渠道去化：增城/花都等供大于求板块最依赖贝壳客源外导+去化冲刺，把贴息红利（≤150万/≤120㎡）精准转成交。
2
低库存核心：突破价值合作：天河/海珠/荔湾/珠金琶不靠走量，凭实景+配套兑现自主去化（颐德公馆回收折扣、万博和臻32亿），以好房子标准背书+房企联合营销换溢价。
3
高库存：把握预售过渡窗口：在途项目2027年底前仍可原条件预售，外围房企应抢窗口期加快存量去化，避免同质化低效供给被淘汰。
4
低库存：配套即营销做价值共创：白鹅潭万象城开业印证商业/交通配套联动成最强底气，核心盘深化配套联动做价值共创，而非价格内卷。
5
高库存：借贴息锁定刚需缩周期：国庆推货量近5年低位（847套），外围盘更应借贝壳精准导客+贴息门槛锁定刚需，缩短决策周期冲去化。
说明：公众号阅读 / 点赞 / 转发数在自动化环境不可得，本简报不以此为筛选依据，按"内容价值 + 覆盖度"整合。
每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：广州市住建局、财政部、广州市房地产中介协会、中指研究院、克而瑞广佛、南方日报、中国房地产报、安居客 等公开报道。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，数据冲突以中指研究院、克而瑞广佛口径为准。