2026-10-10 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：节后首日，土拍高热与结构性修复定调 —— 科学城映日路保利16.65亿落槌后，保利2026广州5宗涉宅地81.2亿领跑；中指国庆25城新房日均+33.8%、二手+42.8%，共识为「修复非反转」。

今日关键数

SNAPSHOT
81.2 亿
保利2026广州拿地总额（5宗涉宅地·均溢价）
33.8 %
国庆25城新房日均成交同比（中指·与2024持平）
42.8 %
重点11城二手日均成交同比（中指）
6 宗
10月广州拟出让涉宅地（起始约30.3亿·一线独苗）
25.2 %
克而瑞十一72盘开盘去化率（广州不足两成）
52 %
前8月全国二手房交易占比·入存量时代

一、政策动态

POLICY
界面新闻 / 中指研究院828新政后房企拿地逻辑重构

现房销售+资金监管+分期付款，拿地须重算账

  • 8·28《完善商品住房销售制度通知》：新出让地优先现房销售、预售须封顶、加强资金监管；房企拿地重算开发周期与回款节奏。
  • 地方配套允许分期缴出让金（如北京首付款30天内≥50%、余款两年不计息）；广州科学城映日路亦允30天付50%、余款一年缴清不计息，缓解初期资金压。
对房地产影响

新政抬高资金周转门槛，优质低总价地块更受追捧，远郊高总价地投资测算承压。

来源：界面新闻 / 中指研究院｜发布日期：2026-10-10查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
中指研究院 / 网易国庆楼市成绩单：修复非反转

25城新房日均+33.8%、二手11城+42.8%，与2024持平

  • 中指：10/1-7重点25城新建住宅成交55.1万㎡，日均同比< b>+33.8%、与2024国庆基本持平；重点11城二手日均成交套数同比+42.8%。
  • 克而瑞：十一72个开盘项目整体去化率约25.2%（广州、南京、济南不足两成）；带看升、成交滞后，转化向头部项目集中。
对房地产影响

量回修复但非反转，热度由核心城市好地段+适配政策部分撑起。

来源：中指研究院 / 网易｜发布日期：2026-10-10查看原文
广州楼市发布 / 微博（中指）广州国庆新房网签5.65万㎡

广州国庆新房网签超沪（5.11万㎡）、深（1.18万㎡）

  • 中指院：广州国庆假期(10/1-10/7)新房网签面积合计< b>5.65万㎡，超越上海5.11万㎡、深圳1.18万㎡，一线中居首。
  • 普睿：广州看房人数较节前一周+17.9%、新增挂牌+12.6%，带看与挂牌同步走高。
对房地产影响

广州受益贴息+现房双政策，案场人气与网签均靠前，但去化率仍偏低。

来源：广州楼市发布 / 微博｜发布日期：2026-10-10查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
东方财富 / 克而瑞保利2026广州拿地图谱

保利广州5宗涉宅地81.2亿、均高溢价；越秀前9月285亿

  • 算上科学城映日路，< b>保利发展2026年在广州竞得5宗涉宅地、总拿地额81.2亿、平均溢价率25%（克而瑞）。
  • 中指：前9月越秀广州拿地285亿、华润81亿、广州地铁41亿、珠实/绿城/金茂各十多亿——清一色央企+本土国企。
对房地产影响

资金未离场只是换站队，敢举牌者是最稳国企；核心区确定性获真金白银加持。

来源：东方财富 / 克而瑞｜发布日期：2026-10-10查看原文
界面新闻 / 中指研究院10月土拍日历：一线城市仅广州有宅地安排

10月广州拟出让6宗涉宅地、起始约30.3亿

  • 截至10/10，北京/上海/深圳10月均无已安排宅地出让，< b>仅广州计划出让6宗涉宅地（起始约30.3亿）；增城41号10/10挂牌、黄埔多宗10/30限时竞价。
  • 曹晶晶（中指）：单月供地少属阶段性特征，年末11-12月仍将有宅地陆续入市，不改结构性分化。
对房地产影响

广州供地节奏相对积极，核心低密地块仍是四季度焦点。

来源：界面新闻 / 中指研究院｜发布日期：2026-10-10查看原文

四、新房市场与房企

DEV
观点网 / 东方财富头部玩家内循环：左手卖房右手补仓

保利越秀中海央国企主场，节前卖30亿节后砸16亿拿地

  • 828新政后广州4宗宅地举牌者均为保利/越秀/中海/珠实/广州地铁/广州城投等央企+本土国企；映日路71轮、溢价26.6%。
  • 节前保利广州双节卖超30亿、节后即16.65亿拿科学城；中海每轮秒跟、寸土必争——底气亦是信号。
对房地产影响

非全民回暖而是头部内循环，资金向稳者集中，远郊流拍与核心抢地并存。

来源：观点网 / 东方财富｜发布日期：2026-10-10查看原文

五、区域热点

AREA
观点网 / 网易科学城映日路：商改住破荒的样本意义

八年三起三落，核心商办退地改住宅补改善缺口

  • 地块原拟建200米农商行总部塔楼、银行退地被政府收回；2025年4月控规由商务商业(容积率4.0)改二类居住、压至2.2，是核心区「过剩商办」盘活补改善。
  • 周边在售新盘仅大壮名城（带装约3.5万/㎡），映日路以2.17万/㎡楼面、未强制现房销售，未来售价或破4万/㎡。
对房地产影响

核心区稀缺低密净地补位，利好科学城改善置换与贝壳高端客导入。

来源：观点网 / 网易｜发布日期：2026-10-10查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
我的钢铁网 / 中指房地产正式进入存量时代

前8月全国二手交易占比52%，1-9月网签6.17亿㎡同比+10.7%

  • 全国二手房交易占比由2020年27%升至2025年46%、< b>今年前8月达52%，标志进入存量时代；1-9月二手网签6.17亿㎡同比+10.7%。
  • 广州看房较节前+17.9%、新增挂牌+12.6%（普睿）；二手热度普遍压过新房，买家更睐「看得见可砍价」的二手。
对房地产影响

存量时代定价权转亿万房东，惜售博弈延续；新房须以交付确定性+品质突围。

来源：我的钢铁网 / 中指研究院｜发布日期：2026-10-10查看原文
腾讯新闻冰火交织：机构悲观 vs 看房热

就业收入是底层逻辑，高盛料楼市尚未见底

  • 高盛：中国楼市尚未见底，新开工/销售/投资较2020-21高点降50%-80%；摩根大通料2027年主要房企销售再降20%-30%。
  • 租金回报约2.6%低于全球4.9%；一线房价收入比约15倍；16-24岁失业率18.9%、应届签约均薪5800元较五年前降12%。
对房地产影响

售楼处人气与合同像两个市场，底层逻辑在就业收入，短期难全面涨价。

来源：腾讯新闻｜发布日期：2026-10-10查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：10月待出让地+贴息双驱动去化：增城等外围高库存盘最依赖贝壳渠道，借首套贴息激活刚需、外导客源冲刺，绑定10月新地块热度。
2
低库存核心：价值合作而非走量：天河/海珠/金融城供不应求，以现房新政背书+好房子标准做房企深度联合营销，换品质溢价。
3
土拍高热印证核心区确定性：保利5宗81.2亿、科学城26%溢价释放信号，建议核心盘借稀缺低密宅地热度做价值赋能。
4
存量时代：贝壳承接卖旧买新：二手占比52%、惜售博弈，改善客外溢新房/准现房，贝壳渠道精准承接置换链条转化。
5
分化长期化：房企回归产品、远郊控推货：去化率仅两成多，远郊高库存盘宜控推货节奏、精细化客群运营，不盲目造势。
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每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：国家统计局、中指研究院、克而瑞、贝壳、普睿数智、界面新闻、东方财富、观点网、广州楼市发布 等公开报道（截至2026-10-10）。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，数据冲突以中指研究院、克而瑞广佛口径为准。