2026-09-26 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线:金九中后段成交环比回升,核心板块现「断货潮」信号 —— 9月1-20日新房网签约4280套环比+12.6%;海珠核心坚挺、外围分化;住宅用地计划供应同比降55%,低密地块成稀缺;首套房贷利率维持3.0%。

今日关键数

SNAPSHOT
4280 套
9月1-20日新房网签(环比8月同期+12.6%)
46.8 万㎡
9月1-20日新房成交面积(环比+11.3%)
11.48 万套
8月新房库存(年初12.58万套持续降)
6.08 万/㎡
海珠9月新房均价(环比持平)
3.0 %
广州首套房贷利率(多家银行维持)
55 %
2026住宅用地计划供应同比降幅(722→327公顷)

一、政策动态

POLICY
广州楼市发布 / 多家银行房贷利率与公积金(9月)

首套房贷利率维持3.0%,公积金首套5年以上2.6%

  • 2026年9月广州多家主流银行首套房贷利率维持 3.0%(LPR-60BP),二套约3.3%(LPR-30BP)。
  • 公积金5年以上首套利率 2.6%;以贷款300万、30年计首套月供约12648元,购房成本处历史低位。
对房地产影响

低利率环境降低刚需与改善门槛,中心区优质项目到访量明显上升。

二、房价 · 成交数据

PRICE
广州楼市发布(阳光家缘)9月1-20日新房网签

9月前20日新房网签约4280套,环比+12.6%

  • 9月1-20日全市新建商品住宅网签约 4280套、面积 46.8万㎡,环比8月同期分别+12.6%、+11.3%。
  • 黄埔区成交约580套环比+14.2%,受益「三城一岛」格局与科创走廊建设。
对房地产影响

金九中后段供需回升,中心区与黄埔改善需求活跃。

中指研究院(8月二手月报)广州二手房市场监测月报 2026-08

8月二手成交9208套同比+8.9%,挂牌量132140套

  • 8月二手住宅成交 9208套 同比+8.9%;1-8月累计67642套同比-0.78%。
  • 存量挂牌 132140套 较上月+3043;挂牌均价26890元/㎡同比-2.9%,今年累计降1.1%。
对房地产影响

二手成交韧性强,但挂牌量微增、均价阴跌,以价换量延续。

三、土拍 · 供地

LAND
广州楼市发布2026住宅用地计划供应

住宅用地计划供应327公顷,同比降约55%

  • 2026年广州住宅用地计划供应 327公顷,较2025年722公顷下降约55%,核心低密地块更受关注。
  • 长洲岛宸启安澜容积率仅1.01(主城罕见低密),中交城投+科学城集团2025年12月底价28.44亿竞得、楼面约1.82万/㎡。
对房地产影响

供地收缩抬升在售低密项目稀缺性,主城江心岛新盘成焦点。

广州楼市发布 / 观点网待拍前瞻:鱼珠车辆段、琶洲南401、科学城映日路、白云云挂8号、南沙NGY-24

月底-10月五宗核心宅地待拍

  • 鱼珠车辆段(9/29开拍,起价41亿、楼面2.32万、容积率1.23)、白云云挂8号/南沙NGY-24(均9/28限时竞价)。
  • 琶洲南HZ0305401(9/30,起价301687万、楼面43777)、科学城映日路(10/9,起价131534万、楼面17773)。
对房地产影响

五宗改善型宅地集中出让,敲定核心片区未来2-3年供给格局。

四、新房市场与房企

DEV
广州PLUS / 楼市灭霸核心板块新房断货潮(9/23)

新房库存11.48万套,金融城等去化仅11-16个月

  • 全市新房库存1月12.58万套→8月 11.48万套;去化周期年初26个月→24个月,住建局口径8月已缩至18个月内。
  • 金融城、白云新城、琶洲、白鹅潭、老黄埔去化周期11-16个月,部分豪宅/红盘进入收官或接近清盘。
对房地产影响

8·28新政(封顶预售+竣备放贷)叠加供地收缩,未来1-2年核心板块或率先缺货。

凤凰网房产白鹅潭·滨江天地尚滨道首开

尚滨道9/12首开劲销6.5亿,去化86%加推

  • 白鹅潭滨江天地二期尚滨道9/12首开全线飘红,劲销6.5亿、去化率86%,主打128/138㎡滨江大平层,应需加推138㎡。
  • 新世界天馥金九上新、桂悦东晓(前航道准现楼121㎡四房)等主城改善盘到访走高。
对房地产影响

改善红盘领跑,回暖真实但非普涨,好盘先行、分化客观。

五、区域热点

AREA
拆神 / 今日头条海珠区9月房价分化(9/26)

海珠新房6.08万/㎡持平,核心坚挺外围回调

  • 海珠全区新房均价约 6.08万/㎡ 环比持平;二手挂牌约3.28万/㎡环比微降0.84%。
  • 南洲、工业大道中远端、海珠西老旧无配套公房回调8%-12%;琶洲、滨江、赤岗紧邻广州塔核心资产价格韧性甚至小幅回暖。
对房地产影响

海珠内部分化加剧,改善需求成成交主力,核心稀缺资产价值凸显。

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
凤凰网 / 南方+ / 每经金九回暖信号(9/26、9/18)

新房6连涨+单周2万人看房,以价换量促8区回升

  • 70城数据:广州新房价格连续6个月环比上涨;二手单周超2万人看房,周度重回2000套;9月上半月成交22.76万㎡环比+8%。
  • 克而瑞:上半年200万以下房源占比62%、90㎡以下占51%;每经指11区中8区9月单盘认购高于8月,以价换量见效。
对房地产影响

回暖真实发生但非普涨,买方结束单边观望,买卖渐归均衡。

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围:加码贝壳渠道去化:增城/南沙/花都/从化等供大于求、以价换量区最依赖贝壳客源外导——8区单盘认购回升靠特价,需渠道冲刺去化。
2
低库存核心:突破价值合作:金融城/琶洲/白鹅潭/海珠西去化11-16个月,不靠走量,转向好房子标准背书+房企深度联合营销。
3
断货潮预期:核心盘提稀缺叙事:供地降55%+封顶预售,核心低密盘(宸启安澜等)稀缺性强化,建议以「卖一套少一套」价值共创促转化。
4
利率低位窗口促刚需上车:首套3.0%、公积金2.6%,属低库存外围区刚需上车的渠道去化窗口,客发可借低成本话术导流。
5
二手带看转签约是破局点:单周2万看房但远郊去化慢——高库存区靠贝壳把带看转签约,低库存区强化核心资产价值促改善置换。
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