2026-10-15 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：「政策拐点」成为机构共识，核心区价格抵抗显现 —— 五城现房细则落地后房企流动性压力缓解、机构定调政策拐点已现；海珠新房均价 7.07 万/㎡ 反超天河 6.71 万/㎡；9 月 47 城新房同比 -22% 而二手 +2.2%；10 月京沪深宅地挂零、广州 6 宗「撑场」；万象城开业半月芳村业主跳价最高 300 万。

今日关键数

SNAPSHOT
7.07 万/㎡
海珠新房成交均价（反超天河6.71万，中指）
-22.0 %
9月47城新房成交同比（降幅扩大10.4pct）
+2.2 %
9月47城二手成交同比（转稳）
39.0 %
国庆广州二手实时成交同比（京70.7/深55.0）
6 宗
广州10月待出让涉宅地（一线唯一）
580.16 亿元
1-9月广州权益销售TOP3房企（+13%）

一、政策动态

POLICY
央广网五城现房销售实施细则横向对比

五城细则差异：广州资金解除条件最多，武汉唯一允许保函置换

  • 购房定金上限形成清晰梯度：广州、武汉、天津 5% ＞ 上海 3% ＞ 北京 1%；广州、武汉均要求现房定金全部存入监管账户、监管期间不得使用。
  • 预售资金解除时点差异最大：北京联合验收后即可解除、上海综合竣工验收后解除；广州须同时完成竣工验收备案、水电气配套具备交付条件、配套公共服务设施验收三项，资金锁定时间实质更长。
  • 武汉为五城中唯一明确允许银行保函置换监管资金的城市，置换金额不超过竣工交付所需资金的 30%、置换后不低于 70%。
  • 融资支持上海渠道最宽（债券、股票、资产支持证券、REITs）；武汉开展分户土地使用权集合设定抵押试点。
对房地产影响

细则梯度决定房企资金周转效率，广州资金锁定偏严将加速行业向资金安全度高的头部央国企集中。

来源：央广网｜发布日期：2026-10-15查看原文
中财网 / 机构研报828 新政落地效果与政策拐点

机构定调「政策拐点已现」：房企流动性压力缓解，四季度末存交易窗口

  • 828 新政后北京、上海、广州、武汉、天津细则全部出台，过渡期安排更明确灵活，有助于缓冲短期供应冲击和房企流动性压力。
  • 一线二手实时成交显著回暖：国庆假期北京、广州、深圳成交同比大增 70.7%、39.0%、55.0%，节后周环比全部转正；地方执行力度呈现北京＞上海＞天津＞广州＞武汉梯度。
  • 研报认为四季度末存在交易性行情窗口、2027 年或是地产板块系统性 β 重估起点，现售模式拉长新房供给节奏将推动二手交易占比提升。
  • 改革长期利好产品力强的头部央国企（华润置地、中国海外发展、招商蛇口等），行业集中度有望加速提升，并推荐二手房龙头贝壳。
对房地产影响

政策从「需求端降成本」向「供给端稳交付」双向发力，拐点信号强化，交付确定性溢价成为定价新变量。

来源：中财网（机构研报综合）｜发布日期：2026-10-15查看原文
中指研究院 / 网易2026 年三季度中国房地产总结与展望

广州政策路径：好房子标准领跑 + 人才房票 + 率先纳入出让条件

  • 广州《好房子评价标准（试行）》采用安全、舒适、绿色、智慧四维打分加综合星级，合计69 条控制项、219 条量化评分细则。
  • 获评项目可享公积金贷款额度上浮 30%、容积率奖励等正向激励，并率先将「好房子」要求纳入土地出让条件。
  • 广州开发区、黄埔区发放人才房票：本科或高级技师 10 万元、硕士或副高 15 万元、博士或正高 25 万元、博士后 30 万元。
  • 对比京沪：北京 8 月松绑五环内非户籍社保年限至 1 年；上海外环外二套首付降至不低于 15%、以旧换新单套最高补贴 5 万元。
对房地产影响

「好房子」从倡导升级为出让条件与激励工具，品质溢价取代单纯价格竞争，低库存核心区受益更明显。

来源：中指研究院（三季度总结与展望）｜发布日期：2026-10-15查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
中财网 / 机构研报9 月全国成交结构

9 月 47 城新房成交同比 -22.0%，二手同比 +2.2% 保持微增

  • 9 月 47 城新房成交同比下滑 22.0%，降幅扩大 10.4 个百分点；二手房成交同比仍微增 2.2%，一线和三四线城市表现相对稳健。
  • 百强房企 9 月权益销售同比降幅收窄至 -11.5%，北京城建、中建壹品等央企及优质民企增速亮眼。
  • 土地市场整体降温，但一线住宅用地溢价率达 12.4%，显示核心区域信心未失。
  • 近期机构研报指出：贴息政策精准覆盖刚需群体，现售细则缓解购房者信任焦虑；叠加国常会将「稳定房地产市场」列为增量政策重点，政策拐点信号明确。
对房地产影响

新房与二手同比剪刀差持续扩大，存量交易成为市场主要支撑，渠道资源应向二手与置换链条倾斜。

来源：中财网（机构研报汇总）｜发布日期：2026-10-15查看原文
大碗楼市 / 中指研究院海珠 vs 天河核心区均价

海珠新房均价 7.07 万/㎡ 反超天河 6.71 万/㎡，改善客群「用脚投票」

  • 截至 2026 年上半年末，天河区新房成交均价约 6.71 万元/㎡；海珠区约 7.07 万元/㎡，海珠新房均价出现两位数涨幅（中指研究院数据）。
  • 购买力向核心区集中，海珠西因 11 号线环线通车、广纸新城旧改推进与成熟配套，成为老广与新广共同关注板块。
  • 越秀·熙悦江湾落位广纸板块，主推建面约 88-123㎡ 新规户型，88㎡ 做到四开间朝南、无北向卧室；距离 11 号线棣园站约 250 米、广佛线燕岗站约 400 米，预计 2028 年 5 月交付。
对房地产影响

核心区内部亦现分化，配套兑现度高的海珠西房价表现强于传统核心，成熟配套+轨交红利成为改善定价主线。

来源：大碗楼市（中指研究院数据）｜发布日期：2026-10-15查看原文
湖南日报国庆多地楼市回暖窗口

国庆一线回暖：广州部分盘日均来访翻倍，二手门店带看翻番

  • 广州供需两旺：热门楼盘客流爆满、延长营业时间，部分楼盘假期前五天来访超 800 组，日均来访量较普通周末翻倍，二手房门店带看量实现翻番。
  • 上海迎来新政后首个国庆假期：10 月 1-4 日一手住宅签约 233 套、同比上涨 14%，成交面积 2.71 万㎡；部分楼盘收回优惠、释放涨价信号。
  • 深圳：9 月一、二手住宅网签 7049 套、环比涨 2.7%，二手房均价环比上涨 2.5%；国庆前五日贝壳门店二手签约量同比 +23%。
  • 北京 9 月新建商品住宅成交 4557 套、环比上涨 52.31%；150 万元以内贴息适配房源相关楼盘到访咨询量提升近 50%。
对房地产影响

政策组合拳集中生效带动一线量升，但城市、板块、房源间冷热分化依旧显著，行业整体仍处筑底回升阶段。

来源：湖南日报｜发布日期：2026-10-15查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
中财网 / 中华网 / 中指研究院一线城市 10 月供地

京沪深 10 月宅地「挂零」，广州 6 宗独苗「撑场」

  • 10 月以来京沪深新增宅地供应为零，仅广州有 6 宗涉宅用地计划入市、起始总价约 30.3 亿元，是一线城市唯一供地城市。
  • 中指曹晶晶：这更多是供地节奏的阶段性特征——8-9 月集中推优质地块后自然回落，预计 11-12 月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。
  • 一线城市供地整体呈「缩量提质」：北京 2026 年商品住宅用地计划 200-240 公顷、上海 275-385 公顷（存量用地占比不低于 70%）、深圳仅 55 公顷。
  • 广州供地策略延续「小步快跑、高频少量」，根据板块需求灵活调节，避免集中放量冲击去化。
对房地产影响

土地端缩量将传导为 2027 年新房供应收缩，现房销售拉长开发周期，核心区供给稀缺性进一步抬升。

来源：中财网 / 中华网（中指研究院数据）｜发布日期：2026-10-15查看原文
腾讯新闻 / 中国房地产报2026 年广州土拍格局

广州土拍「二人转」：截至 10/9 出让 20 宗，保利 5 宗最多、越秀拿地金额领先

  • 截至 10 月 9 日，广州共成功出让 20 宗住宅用地；保利发展拿地数量最多、共 5 宗（覆盖白云、荔湾、海珠、黄埔、花都）。
  • 越秀地产在拿地金额上领先，先后竞得天河马场、海珠琶洲中二区、白云政通路、天河大观路 4 宗，成交总金额约 285 亿元，高度聚焦主城改善赛道。
  • 华润置地以 80.6 亿元竞得琶洲南区地块，拿地金额排名第三。
  • 10 月 9 日黄埔科学城 KXCGS-I4-8 地块经 71 轮竞价、保利以 16.65 亿元竞得，溢价率 26.6%、楼面价 21738 元/㎡（事件真实日 2026-10-09）。
对房地产影响

中心区热门地块最后阶段多为保利与越秀博弈，外围地块依赖属地国资平台托底，拿地端集中度与销售端趋势一致。

来源：腾讯新闻 / 中国房地产报｜发布日期：2026-10-15查看原文

四、新房市场与房企

DEV
腾讯新闻1-9 月广州房企销售集中度

广州权益销售 TOP3 房企 580.16 亿元同比 +13%，增量向头部集中

  • 2026 年 1-9 月，广州权益销售金额 TOP3 房企合计 580.16 亿元、同比增长 13%；TOP10 合计 906.66 亿元、同比增长 9%。
  • TOP20 与 TOP30 整体业绩规模与去年同期基本持平：TOP30 整体仅增加约 4.45 亿元，而 TOP3 增量即达 64.84 亿元，剔除头部后其余房企整体收缩。
  • 中心区豪宅、改善型住宅与外围刚需项目，央企国企旗下项目去化速度普遍快于同区域竞品。
对房地产影响

「只剩少数玩家」的格局强化，渠道合作方应加大对头部央国企盘的资源倾斜，同时为外围盘提供更精准的客源外导。

来源：腾讯新闻｜发布日期：2026-10-15查看原文
楼市灭霸白鹅潭万象城周边二手（芳村）

万象城开业半月芳村业主跳价：白鹅潭悦府一套两月涨 300 万

  • 万象城 9 月 30 日开业，白鹅潭悦府一套 177㎡ 四房由 7 月 20 日挂牌 1682 万元，至开业当天跳涨至 1980 万元，两个月涨 300 万元、折合单价约 11.2 万元/㎡（同户型市场普遍挂牌 8-9 万/㎡）。
  • 开业当天另一套 173㎡ 四房由 960 万元改为 998 万元，一天加价 38 万元；近二十年楼龄的恒荔湾畔 74㎡ 小两房 9 月 270 万元、开业后秒挂 300 万元。
  • 部分业主干脆撤牌转租——万象城近 500 家品牌开业带来上千名员工就近安顿需求，芳村租赁市场直接被拉动。
对房地产影响

商业兑现成为片区二手定价的直接触发器，但对渠道而言需警惕业主心理价与实际成交价的背离风险。

来源：楼市灭霸｜发布日期：2026-10-15查看原文

五、区域热点

AREA
东方证券 / 中财网828 新政区域传导与展望

执行力度梯度「京＞沪＞津＞穗＞汉」，二手占比将趋势性提升

  • 地方细则相较中央版本给了更明确灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和房企流动性冲击。
  • 研报提示：现售模式拉长新房供给节奏，将推动二手房交易占比提升，存量交易活跃度上行利好二手经纪平台。
  • 9 月 28 日国务院常务会议指出要推出一批务实管用的增量政策，研究出台稳定房地产市场等政策措施。
  • 一线城市涉宅用地前 9 月成交面积同比 +14.0%、出让金 +14.6%、平均溢价率 17.7%，核心区信心未失。
对房地产影响

新政传导从预期层转向投资与交易决策层，二手与置换业务成为渠道端确定性更高的增长极。

来源：东方证券 / 中财网｜发布日期：2026-10-15查看原文
每日热点 / 大众网广州「穗八条」与公积金政策

广州公积金最高额度提至 360 万元，「卖旧买新」补贴单套最高 3 万元

  • 广州自 4 月 30 日起实施楼市实施意见：公积金贷款最高额度提至 360 万元，同步推出「卖旧买新」专项补贴、单套最高 3 万元，畅通一二手置换链条。
  • 供给端坚持「以需定供」，年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地；支持城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房、鼓励收购存量商办用房用于经营性物业。
  • 广州「卖旧买新」首批补贴已发放 120 户、金额 267.88 万元，带动交易总金额 8.5 亿元。
对房地产影响

额度与补贴双工具降低置换门槛，一二手联动成为高库存区域盘活存量的关键抓手。

来源：每日热点（大众网）｜发布日期：2026-10-15查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
腾讯新闻 / 房天下 / 吉屋广州二手挂牌量与挂牌价⚠ 数据存疑

二手挂牌量连续回落，多平台挂牌均价口径冲突

  • 2026 年上半年广州存量挂牌量降至 12.6 万套、同比减少 5%，月均新增挂牌量同比降低 33%；上半年二手住宅累计成交超 5.2 万套、较 2025 年下半年增长 2.6%。
  • 8 个重点城市二手挂牌量较 2025 年 6 月历史高点减少约 19%，广州降幅达 32%（单一自媒体口径）。
  • 挂牌均价多平台口径冲突：房天下 10 月全市二手挂牌均价 29939 元/㎡?（与 9 月持平），吉屋 10 月二手均价 29842 元/㎡、新房均价 26406 元/㎡。
  • 东方证券周报（10/4-10/10）：广州二手挂牌价周环比 -0.08%（近 18 周下行、跌幅收窄 0.14pct），挂牌量周环比 +0.56%（连续 2 周上行）。
对房地产影响

挂牌量回落+业主惜售情绪抬头，价格底部区域的议价空间收窄，但成交仍主要依赖「以价换量」。

来源：腾讯新闻 / 房天下 / 吉屋 / 东方证券｜发布日期：2026-10-15查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：加码贝壳渠道去化：增城、从化、南沙、花都、黄埔萝岗等供大于求板块最依赖贝壳新房渠道。9 月 47 城新房同比 -22% 而二手 +2.2%，外围新房必须靠渠道客源外导+贴息适配盘冲刺，建议主推「现房+贴息+总价卡线」组合打法。
2
低库存核心：以品质溢价替代渠道费：天河、海珠、荔湾、珠金琶、白云新城供求比低、不靠走量。海珠均价 7.07 万/㎡ 反超天河、白鹅潭悦府业主跳价 300 万，核心区应以好房子标准背书、房企联合营销换合作，而非拼渠道费。
3
二手与置换：抓住存量时代结构性机会：现售模式拉长新房供给节奏，二手交易占比将趋势性提升。建议在核心区高库存二手集中板块（荔湾芳村、海珠沙园、天河东圃）配置置换专项小组，联动「卖旧买新」补贴与国企收购试点打通链条。
4
土拍缩量下的资源前置：10 月京沪深宅地挂零、广州仅 6 宗待出让，2027 年核心区新房供给趋紧。渠道端应提前锁定保利、越秀等头部央国企在穗项目的合作档期与货量，避免供应断档期资源空转。
5
高库存板块的「以需定供」应对：广州坚持以需定供、不在同一规划单元集中出让宅地，外围板块新增供应受限。对增城、南沙、花都等去化周期长的板块，重点做存量盘去化与精准客源导入，而非等新增供应放量。
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每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：中指研究院、克而瑞广佛、东方证券、广州市住建局、央广网、中财网、每日经济新闻、湖南日报、腾讯新闻 等公开报道。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，数据冲突以中指研究院、克而瑞广佛口径为准。