2026-10-05 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：现房销售时代首个黄金周，政策组合拳激活看房需求 —— 广州8·28新政实施细则9/30落地（定金≤5%、封顶预售、地价最长分期2年），叠加居民购房贷款贴息10/1起实施，国庆多盘到访超预期。

今日关键数

SNAPSHOT
5 %
广州现房销售定金上限（穗建房产599号，高于京沪1%/3%）
100 万元
购房贴息单户贷款规模上限（财金95号·10/1起·免申即享）
2.1 %
1-9月广州新房网签面积同比（中指TOP20·482.6万㎡）
200 组+
黄金周首日金融城·颐德公馆到访（现房新政首个黄金周）
30042 元/㎡
安居客10月二手挂牌均价（口径存疑，以中指为准）
1348 亿元
1-9月广州房企TOP20流量金额（中指·门槛16.5亿）

一、政策动态

POLICY
广州楼市发布 / 凤凰网房产穗建房产〔2026〕实施意见（8·28新政广州细则）

广州现房销售细则落地：定金≤5%、封顶预售、地价最长分期2年

  • 9/30 市住建局、规自局、广东金融监管局联合发布实施意见，以 8·28 为界新老划断。
  • 新出让地项目预售须主体结构封顶；现房定金≤房价 5%（高于京沪1%/3%），全额进监管；个人按揭竣工备案后发放。
  • 土地款首付款≥50%、余款最长延至2年缴清（不计息）；全面推行主办银行制、封闭账户管理。
对房地产影响

以封顶预售+现房优先压缩预售杠杆，强化交付安全与资金闭环，给黄金周市场吃下「定心丸」。

来源：广州楼市发布 / 凤凰网房产｜发布日期：2026-09-30查看原文
广州日报 / 东方财富财金〔2026〕95号 居民购房贷款贴息政策

购房贷款贴息10/1起实施：首套≤120㎡≤150万、贴息1pct最长5年

  • 9/29 三部门印发通知，10/1 起实施、暂定1年；首套≤120㎡且≤150万可享。
  • 财政按贷款本金给 年化1个百分点 贴息、不超5年，单户贷款上限 100万，免申即享、含二手。
  • 广州日报算账：150万二手住房贷100万，5年累计减息近5万元。
对房地产影响

刚需首套直接降成本，国庆「节假日优惠+贴息」议价空间可观，形成置业窗口期。

来源：广州日报 / 东方财富｜发布日期：2026-10-05查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
中指研究院（百城指数·10/1发布）2026年9月百城价格

9月百城新房环比+0.17%、二手-0.6%；广州新房样本25470元/㎡

  • 全国百城新建住宅均价 17285元/㎡ 环比+0.17%、同比+2.12%；二手 12452元/㎡ 环比-0.6%、同比-6.94%（跌幅扩大0.15pct）。
  • 广州新建住宅样本均价 25470元/㎡ 环比+0.03%；一线新房环比+0.38%、二手环比-0.42%。
对房地产影响

新房由核心城市优质盘带动微涨，二手仍全面承压，分化格局延续。

来源：中指研究院｜发布日期：2026-10-01查看原文
中指研究院 / 安居客1-9月广州房企榜 + 二手均价口径⚠ 数据存疑

1-9月广州新房网签482.6万㎡同比+2.1%；安居客挂牌均价口径存疑

  • 中指TOP20：1-9月广州新房网签 482.6万㎡ 同比+2.1%；截至9/27网签3890套43.1万㎡；TOP20流量金额1348.2亿。
  • 安居客10月二手挂牌均价 30042元/㎡，与中指百城二手12452元/㎡口径冲突。
对房地产影响

去化周期官方14.8个月与机构13.3/24.7个月冲突；二手均价多平台冲突，以中指/克而瑞为准。

来源：中指研究院 / 安居客广州｜发布日期：2026-09-30查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
广州市规自局 / 南沙区门户 / landchina国庆后宅地密集待拍（均为待拍前瞻，非今日成交）

10/9起多宗宅地限时竞价：科学城映日路、白云云挂10号领衔

  • 10/9 限时竞价：黄埔科学城映日路 KXCGS-I4-8（起始13.15亿）、白云云挂10号。
  • 新挂牌：南沙 NJY-9（起始24.65亿）/ NJY-10（7.26亿）、增城 A26019号（2.33亿，荔湖街）。
  • 南沙 NGY-26 公告至10/14，10/26 限时竞价；穗规划资源挂出告字[2026]41号9/29起受理。
对房地产影响

均为待拍前瞻，9/30琶洲南401（保利38.17亿）、9/29鱼珠车辆段（广州地铁41亿）已成交作背景。

来源：广州市规自局 / 南沙区门户 / landchina｜发布日期：2026-10-05查看原文

四、新房市场与房企

DEV
东方财富 / 广州日报现房新政首个黄金周 广州楼盘到访

多盘到访超预期：保利·怡璟湾前两日超200组成交19套

  • 金融城·颐德公馆黄金周首日突破 200组，维持平日周末2-3倍；白鹅潭尚滨道受万象城/太古里开业带动。
  • 保利·怡璟湾国庆前两日到访超200组、成交19套；广州中原统计「十一」开盘10个、推847套。
  • 海珠、花都、黄埔、天河等优惠力度明显项目领衔成交，一口价/特惠单位为主流，部分优惠达百万元。
对房地产影响

现房新政落地释放「交付确定性」信号，买家更偏实景可鉴高品质现房，看房意愿明显增强。

来源：东方财富 / 广州日报｜发布日期：2026-10-05查看原文
东方财富（财富号）房地产板块资本市场表现

贴息政策催化：9月房地产服务板块大涨超12%、开发近6%

  • 9月房地产服务板块涨超 12%、房地产开发涨近6%；世联行、万科A、我爱我家、信达地产涨幅均超25%。
  • 背景：2026年1-8月房地产投资同比回落 19.9%，降幅较此前扩大0.7pct，住宅开发板块成亏损王。
对房地产影响

政策红利推动产业链预期修复，但基本面仍承压，持续性看政策落实与销售实质回暖。

来源：东方财富｜发布日期：2026-10-05查看原文

五、区域热点

AREA
广州日报琶洲南TOD（赤沙车辆段南区）

琶洲南TOD 24小时社会公共开放空间获批规划许可

  • 海珠区核发琶洲南TOD（赤沙车辆段南区地块）24小时社会公共开放空间建设工程规划许可证。
  • 白鹅潭板块受万象城、太古里一期开业带动，板块内住宅项目关注度显著提升。
对房地产影响

琶洲南TOD公共空间落地强化片区宜居属性；白鹅潭商业兑现提升周边住宅价值预期。

来源：广州日报｜发布日期：2026-10-05查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
楼市灭霸 / 今日头条二手挂牌量收缩⚠ 数据存疑

房东撤牌：8重点城市二手挂牌量较峰值-28万套，广州降32%?

  • 截至6月末，京沪广深等8重点城市二手挂牌量较历史高点合计减少约 28万套，广州降幅 32%?。
  • 挂牌收缩同时成交放大：9月前20日重点20城二手成交同比 +13.1%，非房源被抢光而是房东主动撤牌。
对房地产影响

撤牌是态度也是惜售，存量房时代定价权向房东转移；但价格仍承压，分层企稳未普涨。

来源：楼市灭霸 / 今日头条｜发布日期：2026-10-05查看原文
腾讯新闻二手价格真实承压

成交稳住但底价被击穿：番禺万博万科欧泊94平1.94万/平创历史新低

  • 8月广州二手网签 8624套 环比-0.39%；上半年累计52817套同比-6.7%，以价换量逻辑驱动。
  • 番禺万博万科欧泊94平成交1.94万/㎡（2023年5.14万跌超60%）；全市挂牌量跌至12.6万套同比-5%。
对房地产影响

成交量微增难掩价格下行，网红盘集体刷新地板价，业主议价仍处劣势。

来源：腾讯新闻｜发布日期：2026-10-03查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：加码贝壳渠道去化：增城/南沙/黄埔萝岗供大于求、去化周期长，国庆靠以价换量走量，建议持续加码贝壳客源外导与去化冲刺。
2
低库存核心：转向价值合作：天河/海珠/珠金琶/白鹅潭供不应求，借现房新政+好房子标准做品质背书与联合营销，以价值而非渠道费换合作。
3
政策窗口：主推贴息适配房源：贴息限定首套≤120㎡≤150万，渠道侧优先匹配符合条件的刚需盘，把「免申即享」做成转化抓手。
4
二手业主撤牌：重做预期管理：挂牌量降但价格仍承压，经纪端应以真实成交底价而非挂牌价管理客户预期，防范「虚高挂牌」误导。
5
土拍前瞻：提前锁客：10/9科学城/白云、10/26南沙NGY-26待拍，核心区低密地块溢价预期强，渠道侧提前锁定意向客户待结果落地。
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每个资讯下方"查看原文 →"可跳转对应公众号 / 项目详情页核验。数据来源：国家统计局、广州市住建局、中指研究院、克而瑞广佛、广州中原研究发展部、安居客、广州日报、东方财富 等公开报道。<br>「⚠ 数据存疑」者已标红，数据冲突以中指研究院、克而瑞广佛口径为准；土拍均按事件真实日标注，待拍前瞻不作今日成交。