2026-09-25 · 广州贝壳新房策略 · 资讯简报

广州楼市资讯日报

今日主线：新政窗口期房企抢地，广州土拍不冷反热 —— 广州新政预计国庆前公布、不搞一刀切、出让金可分期；鱼珠车辆段9/29等四宗低密宅地待拍，核心区楼面价冲2007年来最高；一线新房成交同比涨超10%。

今日关键数

SNAPSHOT
3.75 万/平
核心区宅地平均楼面价（2026，2007来最高）
1.9 容积率
核心区宅地平均容积率（历史最低）
11.48 万套
8月新房库存（年初12.58万，持续下降）
18 个月
8月商品房去化周期（住建局口径，以内）
3983 套
9月上半月二手网签（环比+1.1%）
30067 元/㎡
二手挂牌均价（安居客，存疑）

一、政策动态

POLICY
广州楼市发布 / 南方+广州新政·国庆前公布窗口期

广州新政预计国庆前公布：不搞一刀切、出让金可分期

  • 业内消息：广州后续细则不搞一刀切——8·28前拿地仍可按原模式预售；继续优化供地、出让金可分期，对房企相对友好。
  • 背景：北京9/24率先发布现房销售细则，为全国首个落地城市；广州政策未定本身亦构成房企抢地窗口期。
对房地产影响

新旧划断留出过渡，房企拿地信心修复，优质地块争夺升温。

来源：广州楼市发布 / 南方+｜发布日期：2026-09-25查看原文

二、房价 · 成交数据

PRICE
中指研究院9月前20日成交·一线领跑

一线新房成交同比涨超10%：北京+23%、上海+22%、广州+3%（连续3月增）

  • 截至9/20，9月重点30城新房成交面积同比微增1.4%，一线城市整体同比+超10%，呈头部领跑分化行情。
  • 9.1-20重点20城二手成交8.2万套、同比+13.1%；今年以来重点20城二手成交108万套、同比+6.8%。
对房地产影响

修复集中于核心城市优质板块，结构性分化延续、非普涨。

来源：中指研究院｜发布日期：2026-09-24查看原文
安居客 / 楼市灭霸9月广州房价·多口径⚠ 数据存疑

安居客9月新房36694元/㎡、二手30067元/㎡；核心企稳外围分化

  • 安居客：9月广州新房楼盘均价36694元/㎡（环比-0.25%），二手均价30067元/㎡（环比-2.97%、同比-8.46%）。
  • 楼市灭霸梳理：9月核心区企稳、外围价格回调集中于知识城/长岭居/增城石滩等远郊及概念板块。
对房地产影响

多口径冲突以中指/克而瑞为准；二手挂牌价显著低于网签成交结构。

来源：安居客 / 楼市灭霸｜发布日期：2026-09-25查看原文

三、土拍 · 供地

LAND
广州楼市发布 / 广州市规自局新政窗口期·房企抢地

四宗低密宅地待拍，核心区楼面价冲2007年来最高、容积率创历史最低

  • 鱼珠车辆段（9/29开拍，容积率1.23、金融城隔壁、建车辆段盖板，预计广州地铁地产主导但多家头部房企争合作）；琶洲南401（9/30，容积率2.2琶洲史上最低、至少3家巨头有意、禁联合体）；科学城映日路（10/9，尾款可2027.10前交齐、容积率2.2限高80米）。
  • 2026广州核心区宅地平均楼面价3.75万/平（2007来最高）、平均容积率1.9（历史最低）；荔湾坑口四码头最快9月内挂牌（太古里隔壁一线江景）、港航三期商改住（鱼珠片区、容积率2.9、约5.4万方）年内挂牌。
  • 全国信号：上海/南京/杭州/成都近期高溢价拿地，民企重新进场力压国央企。
对房地产影响

低密改善地块成新模式安全牌，倒逼开发商转高品质赛道。

来源：广州楼市发布 / 广州市规自局｜发布日期：2026-09-25查看原文

四、新房市场与房企

DEV
广州PLUS / 中指研究院核心板块·新房断货潮

新房库存11.48万套、去化周期缩至18个月内；金融城等核心板块或率先断货

  • 全市新房库存1月12.58万套→8月11.48万套；去化周期年初26个月→24个月，住建局口径8月商品房库存去化周期已缩至18个月以内。
  • 金融城、白云新城、琶洲、白鹅潭、老黄埔去化周期11-16个月，金融城不到1年；保利玥玺湾/天曜收官、国贸保利海上印5个月近清盘。
对房地产影响

核心板块优质新房「卖一套少一套」，低密新规产品更抢手。

来源：广州PLUS / 中指研究院｜发布日期：2026-09-23查看原文

五、区域热点

AREA
广州楼市发布 / 广州市规自局鱼珠·金融城板块

鱼珠片区连出两宗优质宅地，临江大道顶豪扎堆

  • 鱼珠车辆段地块（9/29）紧邻金融城、部分属天河地界，自带学铁商资源、容积率1.23。
  • 港航三期「商改住」地块位于鱼珠、保利鱼珠岛旁、临江大道边，容积率2.9、住宅体量约5.4万方，年内挂牌。
对房地产影响

鱼珠-金融城连片低密宅地补位，强化东部核心资产价值预期。

来源：广州楼市发布｜发布日期：2026-09-25查看原文

六、二手 · 租赁 · 市场情绪

MOOD
搜狐 / 拆神广州二手·稳中有升

9月上半月二手网签3983套环比+1.1%，周度重回2000套、近4万人次看房

  • 9月上半月（至9/15）广州二手住宅网签3983套，环比+1.1%；周度网签重回2000套上下。
  • 9月前两周近4万人次看二手，成交价较前期底部抬约5%-10%，业主心态未飘、买方仍有谈价空间。
对房地产影响

人气先于价格回暖，金九银十若看房转签约、成交量可再上台阶。

来源：搜狐 / 拆神｜发布日期：2026-09-21查看原文
普睿数智 / 焦点二手挂牌·国企收购⚠ 数据存疑

二手挂牌13.6万套仍居高位，国企收购成交逾百套缓和抛压

  • 截至7月全市二手挂牌约13.6万套（较3月峰值减4562套），去化周期约16个月，仍处买方市场。
  • 国企「卖旧买新」试点截至7/29受理报名超2100组、成交111套，挂牌均价约30433元/㎡同比-8%。
对房地产影响

政策托底见效但库存仍高，次新/低楼龄房源流通占优。

来源：普睿数智 / 焦点｜发布日期：2026-07-29查看原文

策略研判 · 给新房策略 / 客发

1
高库存外围：加码贝壳渠道去化：增城/南沙/花都等供大于求板块最依赖贝壳客源外导——外围盘借核心宅地热度为对比锚点，主打性价比与确定性。
2
低库存核心：突破价值合作：金融城/琶洲/白鹅潭等去化11-16个月，借「好房子」标准与断货预期做价值共创，以品质溢价换合作。
3
新政窗口期：抢核心宅地叙事：广州新政国庆前公布预期下，渠道侧宜提前储备核心板块客源，借低密宅地热传导至在售改善盘。
4
鱼珠-金融城联动：区域价值放大：鱼珠连出两宗优质宅地强化东部核心预期，周边在售盘宜借势做「核心稀缺 vs 外围库存」对比导客。
5
二手稳升：以旧换新链条打通：二手看房近4万人次、国企收购缓和抛压，贝壳侧重点推「卖旧买新」置换闭环，外导客至新房。
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